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卖房人死亡引发的合同纠纷 发布时间:2017年09月12日




2015年6月,因急需资金周转,张强(化名)欲卖掉名下一处房产,得知消息的王清(化名)与之取得联系,在察看房子及房产证后,与张强签订《房屋买卖合同》,并在张强两个侄子的见证下交付了40万元购房款,同时张强将房屋钥匙交给王清,双方约定尽快办理房屋过户手续。

2015年年底,王清拿着钥匙来到所购房屋处,却发现门锁已被更换,打听后才知道张强不久前因车祸去世,其子张新(化名)以房屋所有权人的名义搬进了该房内。王清急忙与张新联络,但他却拒绝交付房屋,并称其父张强无权处置房子。房产证上明明是张强的名字,为何他不能处置呢?

原来2015年3月,张强与妻子离婚,双方在协议中约定该套房子归其子张新所有,但之后张强却以自己的名义办理了房屋产权登记。如今张强去世,房屋被张新占有,王清索要房子无果遂诉至法院,要求张新全额返还购房款并赔偿损失。

法院经审理认为,原告王清与张强签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效。因张强已经去世,其相关合同权利义务应由他的法定继承人即张新继承。本案所涉房屋已由被告张新实际占有、使用,其明确拒绝协助原告王清办理房屋过户手续,说明张新拒绝继续履行合同,原告王清与张强之间的房产买卖合同应予解除,合同解除后,因该合同取得的财产应当予以返还,被告应在继承遗产范围内返还原告王清给付的购房款。最终,黄骅法院判决被告张新在继承遗产范围内返还原告王清购房款40万元。

【法官说法】

1买卖人是否能以善意取得主张房屋所有权?

善意取得,指动产占有人向第三人转移动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

本案中,张强与妻子离婚协议中约定本案所涉房屋归被告张新所有,在不经张新同意情况下,张强出售房屋的行为属于无权处分。王清在不知情的情况下,与房屋登记所有权人张强签订合同并交付合理购房款,其利益应受保护。

但按照法律规定,不动产转让的,应当进行产权登记变更。王清因未变更产权登记,该房屋的所有权并没有发生转移。故原告王清不构成物权法律意义上的善意取得,不得以善意取得主张房屋所有权,但享有合同债权,即请求出卖人按约定履行合同义务,交付涉案房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记手续。

2、买受人可否向出卖人的法定继承人主张债权?

如上所诉,王清享有合同债权,可向张强请求履行合同义务,但张强于2015年年底死亡。买受人的请求权无法向出卖人行使。

这便产生了合同当事人一方死亡后合同效力问题。在当事人没有特别约定的情况,法官认为应依合同性质区别对待:一是具有人身依附性的合同(如服务合同),一方当事人死亡,合同效力自然终止。二是财产性质的合同(比如买卖合同),一方当事人死亡,合同效力并不当然终止,死亡的一方当事人有继承人的话,继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务,继承人不原意继承的话,合同终止。合同解除后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。另根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定,继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。原告王清可要求被告在继承遗产范围内返还原告付给的购房款40万元。

 

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